GFA ET BAIL À LONG TERME : BAISSER LE COÛT DU FONCIER

Dans un contexte de hausse du coût de la terre, le groupement foncier agricole permet de partager la charge foncière à plusieurs. Concrètement, il s'agit d'une société civile constituée entre deux associés au minimum, qui peuvent faire des apports de foncier ou de numéraire en vue d'acquérir des terres. La société ainsi créée peut exploiter elle-même les terres, mais les principaux avantages d'une telle structure sont liés à sa qualité de bailleur. Il existe deux formes de groupement foncier agricole : le GFA familial ou le GFA d'investissement. Les deux ont la même finalité : le maintien d'une unité foncière. La loi réserve des avantages fiscaux aux GFA qui louent à long terme.

UNE FISCALITÉ AVANTAGEUSE AVEC UN BAIL À LONG TERME

Droit de mutation

Du côté fiscal, le GFA permet d'obtenir une exonération partielle de droits de mutation en cas de transmission, s'il est couplé avec un bail à long terme (BLT) et une interdiction dans les statuts d'exploiter en faire-valoir direct. Cette exonération est de 75 % dans la limite de 101 897 € et de 50 % au-delà. Le donateur doit détenir les parts depuis au moins deux ans et les héritiers doivent les conserver au moins cinq ans.

Revenu foncier ou microfoncier

Les revenus issus du GFA peuvent être des bénéfices agricoles (GFA exploitant), mais ce sont le plus souvent des revenus fonciers (GFA bailleur) car ils sont issus de baux soumis au statut du fermage. Chaque associé en perçoit une partie, en fonction de sa quote-part de résultat. Si ses recettes foncières sont inférieures à 15 000 €, l'associé peut choisir le régime du microfoncier, à la condition d'être propriétaire d'autres immeubles donnés en location et de ne pas donner en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux. Lors de ventes, les plus-values relèvent du régime des plus-values immobilières réalisées par des particuliers.

Exonération de l'ISF

Plus anecdotique, le bail à long terme a également un intérêt pour les redevables de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). L'exonération peut être totale ou partielle selon les cas.

Formalisme

L'acte est nécessairement écrit et réalisé par un notaire (acte authentique) en vue de sa publication au bureau des hypothèques. Cette particularité implique un coût plus important lié au prix du fermage.

Le coût d'enregistrement notarié comprend :

- les émoluments proportionnels du notaire, qui sont fixés par décret ;

- une contribution de sécurité immobilière qui remplace, depuis le 1er janvier 2013, le salaire du conservateur (0,10 %).

En revanche, la taxe de publicité foncière (0,715 %) ne s'applique pas aux baux à long terme (article 743 du CGI).